일하는 업체가 돈을 벌어야 한다 | 조경 종합·전문 면허의 불편한 진실

조경 · 건설업 · 면허제도 · 업역규제

조경 법인 면허에는 종합건설업과 전문건설업(단종)이 있습니다. 영세 전문건설업체를 살리기 위해 두 업역 간 상호진출을 허용했는데, 현장에서 지켜본 결과는 정반대였습니다. 오히려 종합건설업이 더 유리해진 구조가 되어버렸어요. 왜 그런지 제도의 취지부터 실제 현장까지 솔직하게 짚어드립니다.

종합건설업 vs 전문건설업(단종)이란?

건설업은 크게 종합건설업과 전문건설업(흔히 단종이라 부름)으로 나뉩니다. 조경 분야도 마찬가지예요.

구분	종합건설업	전문건설업(단종)
조경 해당 업종	조경공사업	조경식재·시설물공사업
시공 범위	여러 공종을 종합 관리	단일 전문공사
자본금 기준	높음 (수억원)	상대적으로 낮음
기술인력 기준	5~6인 이상	2~3인

2021년, 업역규제가 폐지된 이유

1976년 전문건설업이 도입된 이후 40여 년간 종합건설업과 전문건설업 사이에는 칸막이가 있었습니다. 종합건설업체는 복합공사(원도급)만, 전문건설업체는 단일공사(하도급)만 시공할 수 있었어요.

업역규제 폐지의 취지

정부는 이 칸막이식 규제가 공정경쟁을 저해하고 서류상 회사만 늘리며 기업 성장을 막는다고 판단했습니다. 그래서 2018년 건설산업기본법을 개정해 2021년 공공공사부터, 2022년 민간공사부터 종합·전문 업체 간 상호 시장 진출을 허용했습니다.

2개 이상 전문업종을 등록한 전문건설업체는 해당 공종으로 구성된 종합공사를 원도급 받을 수 있게 됐고, 종합건설업체도 전문공사를 직접 도급받을 수 있게 됐어요.

그런데 결과는 정반대였다

취지는 분명 영세 전문건설업체를 살리고 상호 경쟁을 통해 산업을 발전시키자는 것이었습니다. 그런데 실제 결과는 전혀 다르게 나타났어요.

30.8%

종합건설업체의 전문공사 수주율 (2021년)

7.5%

전문건설업체의 종합공사 수주율 (2021년)

불균형의 핵심 원인

전문건설업체 5만여 개 중 91.1%(약 4만 5,700개사)가 1~2개 업종만 보유하고 있습니다. 종합공사를 수주하려면 여러 전문업종을 모두 갖추거나 컨소시엄을 구성해야 하는데, 영세업체 입장에서는 현실적으로 불가능에 가까워요. 반면 종합건설업체는 아무 제약 없이 전문공사 시장에 진입할 수 있었습니다.

왜 이런 일이 벌어졌나?

1. 진입 장벽의 비대칭

종합건설업체가 전문공사 시장에 들어오는 건 어렵지 않습니다. 이미 자본금과 기술인력 요건이 전문건설업보다 높은 수준으로 갖춰져 있기 때문이에요. 반면 전문건설업체가 종합공사 시장에 들어가려면 추가로 업종을 등록하거나 컨소시엄을 구성해야 합니다. 이건 처음부터 기울어진 운동장이었습니다.

2. 직접시공 규정의 함정

상호 시장 진출은 원칙적으로 직접시공이 기본입니다. 컨소시엄 구성은 한참 뒤인 2024년부터 가능했어요. 즉 제도 시행 초기 3년 동안 전문건설업체는 사실상 단독으로 종합공사를 수주해야 했고, 이는 거의 불가능한 조건이었습니다.

3. 발주자의 낮은 이해도

일선 공공발주자들이 업역규제 폐지의 취지를 제대로 반영하지 못한 채 입찰을 진행하는 경우가 많았습니다. 영세 전문건설업체의 종합공사 입찰 참여를 가로막는 동시에, 종합건설업체의 무분별한 전문공사 참여로 전문공사 시장만 극한의 경쟁에 빠지는 결과를 낳았어요.

현장에서 느낀 점

단종업체를 살리기 위해 만든 제도가 오히려 종합건설업체에게 더 유리하게 작동했습니다. 자본과 인력을 갖춘 큰 회사는 전문공사 시장까지 진출해서 영역을 넓혔지만, 작은 전문건설업체는 종합공사 시장에 발을 들이기조차 어려운 상황이 됐어요. 의도는 좋았지만 결과는 강자에게 유리한 제도가 되어버린 셈입니다.

그나마 나온 보완 조치들

정부가 추가로 도입한 제도

① 종합건설사의 전문공사 수주 제한 확대
공사예정금액 2억원 이상 3억 5천만원 미만 전문공사는 종합건설업체가 원도급 받을 수 없도록 제한

② 전문건설업 대업종화
29개였던 전문건설업종을 14개로 통합해 전문건설업체도 더 넓은 범위의 공사를 수행할 수 있도록 함

③ 전문건설업체 간 컨소시엄 허용 (2024년부터)
여러 전문건설업체가 힘을 합쳐 종합공사에 참여할 수 있게 됨

④ 주력분야 공시제 도입
발주자가 건설업체의 실제 시공 실적을 객관적으로 확인할 수 있도록 함

지금 조경업체를 운영한다면 알아야 할 것

업체 유형	장점	단점
종합건설업(조경공사업)	전문공사까지 자유롭게 진출 가능, 큰 공사 원도급 가능	높은 자본금·인력 요건, 초기 진입 부담
전문건설업(조경식재·시설물공사업)	상대적으로 낮은 진입장벽	종합공사 진출 어려움, 종합업체와의 경쟁 심화

현실적인 조언

단종으로 시작해서 경험과 자본을 쌓은 뒤 종합건설업으로 전환하는 것이 여전히 가장 현실적인 경로입니다. 다만 지금은 단종 업체끼리 컨소시엄을 구성해 종합공사에 도전할 수 있는 길이 열려 있으니, 비슷한 규모의 업체들과 협업을 고려해보는 것도 방법입니다.

여기에 현장의 진짜 모습이 있다

지금까지 살펴본 건 제도와 통계입니다. 그런데 현장에서 실제로 벌어지는 일은 따로 있어요.

종합건설업체의 실제 운영 방식

솔직히 말씀드리면 종합건설업체 대부분은 직접시공을 하지 않습니다. 낙찰을 받으면 단종업체들에게 입찰서를 돌리고, 일감을 따내는 것이 사실상 본업이에요. 직접시공 원칙을 지키기 위해 서류상으로는 공사 기간 동안 기술자를 입사시키는 조건을 답니다. 하지만 실질적으로는 그 기간만 아웃소싱으로 운영하는 구조예요.

일괄 하도급의 현실

종합건설업체들은 자신들이 낙찰받은 금액의 70~75% 수준으로 단종업체에 일을 일괄로 넘깁니다. 공사의 모든 책임도 함께 넘어가요. 종합건설업체는 입찰가와 하도급 단가의 차액, 즉 25~30%를 관리비 명목으로 가져가는 구조입니다. 법적으로는 직접시공 원칙이 있지만, 현장에서는 사실상 관리 회사로 운영되는 경우가 많습니다.

이게 바로 종합·전문 간 수주 불균형 통계 뒤에 숨어있는 진짜 그림이에요. 종합건설업체가 전문공사 시장까지 진출해서 수주를 늘려도, 실제 시공은 결국 전문건설업체(단종업체)가 더 적은 단가로 떠맡는 구조가 반복됩니다. 제도상으로는 상호진출이 공정해 보이지만, 현장에서는 종합건설업체가 중간에서 마진을 가져가는 구조가 더 견고해지는 셈이에요.

앞으로는 더 합쳐진다 — 단일업종체계로 가는 길

지금의 상호진출 보완 조치들은 끝이 아니라 시작입니다. 국토교통부는 중장기적으로 종합과 전문의 구분 자체를 없애는 '건설업 단일 업종체계'를 목표로 로드맵을 추진하고 있어요.

국토부의 중장기 계획

2022년 이후 중간 단계로 종합건설업은 토목·건축·산업설비 등으로, 전문건설업은 기반조성·내외장·구조물·특수공사 등으로 업종을 추가 통합하는 방안이 검토되고 있습니다. 최종적으로는 업역과 업종 자체를 전면 폐지하여 하나의 건설업으로 통합하는 것이 목표예요.

즉 지금 우리가 겪고 있는 종합·전문 간 수주 불균형은 일시적인 과도기 현상이 아니라, 업역 자체가 사라지는 더 큰 흐름의 한 단계일 뿐입니다. 국토부도 현재 제도의 불합리함을 인정하고 컨소시엄 허용, 수주 제한 확대 같은 보완책을 계속 내놓고 있지만, 업역을 다시 분리하겠다는 계획은 전혀 없어요.

조경 업계가 준비해야 할 것

단종이냐 종합이냐를 고민하는 시대는 결국 끝나갑니다. 하지만 지금 당장은 일괄 하도급 구조 안에서 단가를 어떻게 지켜낼지가 더 현실적인 고민이에요. 종합업체에 끌려다니지 않으려면 단종업체끼리 정보를 공유하고, 적정 단가에 대한 기준을 업계 차원에서 만들어가는 노력이 필요합니다. 제도가 어떻게 바뀌든 결국 살아남는 건 진짜 실력과 협상력을 갖춘 업체입니다.

나의 지론 — 일을 하는 업체가 돈을 벌어야 한다

30년 가까이 이 업계에 몸담으면서 생긴 변하지 않는 생각이 하나 있습니다. 일을 하는 업체가 돈을 벌어야 한다는 것입니다.

현장에서 얻은 신념

완전히 투명한 구조를 만들 수는 없겠지만, 입찰을 받았다는 이유만으로 더 많은 이익을 챙기는 것은 옳지 않다고 생각합니다. 정작 그 프로젝트에 혼신의 힘을 쏟아 시공하는 업체가 겨우 입에 풀칠만 할 수 있는 구조가 되어서는 안 됩니다. 서류로만 존재하고 실제 시공 없이 중간에서 마진만 챙기는 페이퍼 컴퍼니식 운영은 사라져야 합니다.

제도가 종합과 전문을 다시 나누든 하나로 합치든, 결국 중요한 건 땀 흘려 일한 사람이 정당한 대가를 받는 구조입니다. 그것이 바뀌지 않는다면 어떤 제도 개편도 현장의 고통을 해결하지 못할 거예요.

지금의 상호진출 보완 조치들은 끝이 아니라 시작입니다. 국토교통부는 중장기적으로 종합과 전문의 구분 자체를 없애는 '건설업 단일 업종체계'를 목표로 로드맵을 추진하고 있어요.

국토부의 중장기 계획

2022년 이후 중간 단계로 종합건설업은 토목·건축·산업설비 등으로, 전문건설업은 기반조성·내외장·구조물·특수공사 등으로 업종을 추가 통합하는 방안이 검토되고 있습니다. 최종적으로는 업역과 업종 자체를 전면 폐지하여 하나의 건설업으로 통합하는 것이 목표예요.

즉 지금 우리가 겪고 있는 종합·전문 간 수주 불균형은 일시적인 과도기 현상이 아니라, 업역 자체가 사라지는 더 큰 흐름의 한 단계일 뿐입니다. 국토부도 현재 제도의 불합리함을 인정하고 컨소시엄 허용, 수주 제한 확대 같은 보완책을 계속 내놓고 있지만, 업역을 다시 분리하겠다는 계획은 전혀 없어요.

조경 업계가 준비해야 할 것

단종이냐 종합이냐를 고민하는 시대는 결국 끝나갑니다. 앞으로는 면허 종류보다 실제 시공 역량과 실적이 더 중요해질 거예요. 지금 단종업체라면 컨소시엄 파트너를 미리 확보하고, 종합업체라면 전문 분야 기술력을 더 깊이 쌓아야 합니다. 제도가 어떻게 바뀌든 결국 살아남는 건 진짜 실력을 갖춘 업체입니다.

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