"조경 하자보수 기간과 범위 — 수목 고사 판례로 보는 분쟁 기준"

준공 후 나무가 죽거나 잔디가 마르면, 발주처는 "하자"라 하고 시공자는 "관리 소홀"이라 합니다. 이 다툼을 줄이려면 기준부터 알아야 합니다.

01. 하자담보책임기간

공사 구분	기간	근거
잔디심기공사	1년	건설산업기본법 시행령 별표4
일반 조경공사(수목·시설물)	2년	건설산업기본법 시행령 별표4
공동주택(아파트) 조경	3년	집합건물법·공동주택관리법 시행령

기산일 = 준공일(사용검사일)과 인수일 중 빠른 날.

02. 법 조문·기준·판례 — 분쟁은 여기서 시작된다

"하자가 뭐냐"를 둘러싼 다툼은 결국 법 조문을 어떻게 읽느냐의 문제입니다. 실제 조문부터 보겠습니다.

공동주택관리법 제36조제4항
"하자는 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말한다."

공동주택관리법 시행령 제37조제2호
"공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지·결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 ··· 지장을 초래할 정도의 결함"

민법 제667조제1항
"완성된 목적물 ··· 에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다."
※ 판례상 수급인의 하자담보책임은 무과실책임(귀책사유 불문)으로 해석됨 — 대법원 2001다70337

조문 구조	분쟁이 발생하는 지점
"공사상 잘못으로 인하여" (원인 요건)	이 인과관계를 실제로 따지지 않고, 증상만 보고 하자를 주장하는 경우가 많음
"···고사··· 등이 발생하여" (증상 열거)	"고사"라는 단어가 법령에 직접 명시돼 있어, 원인 불문하고 "나무가 죽었다=하자"라는 주장의 근거가 됨
하자담보책임 = 무과실책임(판례)	시공자에게 과실이 없어도, 인과관계만 인정되면 책임 — 애매한 경우 시공자가 불리하게 몰리기 쉬움

이 공백을 실무에서 메우는 게 국토교통부 기준입니다.

국토교통부 '공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 방법 및 하자판정 기준' 제9조(조경수 고사)
"수관부 가지가 2/3 이상 고사된 조경수는 하자로 판정한다. 다만, 유지관리 소홀로 인한 고사 및 인위적으로 훼손된 조경수라는 점이 입증되는 경우 하자에서 제외한다."

①"2/3 이상 고사"라는 객관적 수치 기준과 ②"관리소홀 입증 시 하자 제외"라는 명시적 예외 조항이 함께 있다는 점이 핵심입니다. 실무에서는 이 예외 조항의 존재 자체를 모르고 그냥 받아들이는 경우가 많습니다. 실제 판례도 이 지점을 다루고 있습니다.

판례	핵심 내용
대법원 2012.7.12. 선고 2010다108234	하자담보책임기간 내에 고사가 발생했다는 사실은 입주자대표회의 등(하자를 주장하는 측)이 입증해야 한다는 취지 — 입증책임이 발주처 쪽에 있음을 확인
서울중앙지법 2016가합546055	시공사가 이미 2차례 보수식재를 완료하고 확인서까지 받았는데, 사용검사일로부터 6년 4개월 지난 시점에 다시 문제 삼은 사안 — 법원은 "수목고사의 원인을 알 수 없는 점" 등을 이유로 책임을 제한

정리하면, 조문은 분명히 인과관계를 전제로 하지만 실무에서는 결과(고사) 자체가 곧 하자로 다뤄지는 경우가 많고, 법원은 ① 담보책임기간 "안에" 발생했다는 시점 입증, ② 고사 원인을 실제로 규명할 수 있는지 여부를 중요하게 봅니다. 조경공사에서 유독 분쟁이 잦은 이유가 바로 여기 있습니다 — 살아있는 생물이라 "관리 소홀"과 "시공 하자"가 같은 증상(고사)으로 나타나는데, 그 둘을 가르는 건 결국 기록과 입증입니다.

03. 하자 vs 자연현상, 실무 판단 기준

하자로 인정	하자로 보기 어려움
· 설계도서와 다른 규격·수량 식재 · 뿌리분·지주목 등 시공기준 미준수 · 배수 계획 부실로 상시 침수 · 기초 다짐 부족으로 조기 침하	· 관수·시비 등 관리 미이행에 의한 고사 · 이상기후·병해충 대발생 · 이용자 답압·훼손

04. 자주 반복되는 분쟁 유형

유형	쟁점
수목 고사	활착 실패가 식재 하자인지 관리 소홀인지 구분
잔디 마름·백화	기간(1년) 경과 후에도 하자 주장하는 경우 많음
포장재·기초 침하	다짐 부실 vs 동상(凍上) 등 자연현상 구분
관리소홀 책임전가	관리 주체가 자기 책임을 시공사로 떠넘기는 경우

현장의 실제 구조
상당수 발주처가 하자기간(통상 2년) 동안 "어차피 시공사 책임"이라며 관수·시비를 방치합니다. 그렇게 방치된 나무가 고사하면 그때 하자를 주장하고, 을은 관계 유지·분쟁비용을 고려해 울며 겨자먹기로 재식재를 떠안는 경우가 적지 않습니다.

→ 대응: 유지관리 매뉴얼을 서면으로 전달·인수 서명 받아두는 것이 핵심입니다.

05. 이상기후, 치솟는 하자율

평년 하자율	최근 이상기후 시 하자율
~10%	최대 70%

"조경은 앞으로 남고 뒤로 까진다"는 말이 여기서 나옵니다. 이 정도 하자율이면 회사 존폐 문제가 됩니다. 이때는 "을이니까"라며 수용하기보다, 기상청 폭염·강수 통계, 인근 현장 동시피해 여부, 관수 이행기록을 근거로 인과관계를 적극적으로 다퉈야 합니다.

06. 근본적 해법 — 유지관리의 설계 반영

발주 주체	하자기간 중 유지관리 반영
LH	설계 단계부터 반영 (시행 중)
지방자치단체	대부분 미반영

관리 책임을 계약·설계 단계에서부터 명시해두면, 사후에 인과관계를 다투는 대신 애초에 분쟁 소지를 없앨 수 있습니다.

07. 분쟁을 줄이는 체크리스트

• 준공 시 식재 규격·포장 단면·배수 경로 사진/영상 기록
• 유지관리 매뉴얼(관수·전정·방제 주기) 서면 전달 + 인수 서명
• 계약서상 하자담보책임기간·특약 사항 확인

결론 — 실무 적용 포인트

① 고사 발생 시점이 하자담보책임기간 "안"인지 "밖"인지 날짜 기록으로 다투기
② 국토부 기준의 "2/3 이상 고사" 여부를 직접 확인해 과다 산정을 방어하기
③ 관리소홀·자연재해 등 인과관계를 흔드는 증거(관수 이행기록, 기상 통계)를 준비해 하자 제외 예외 조항을 적극 원용하기

※ 본 글은 공동주택관리법, 민법, 건설산업기본법 시행령, 국토교통부 하자판정기준 및 공개된 판례 정보를 바탕으로 한 일반적 정리이며, 개별 계약·분쟁에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 판례는 사안별 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있어 실제 분쟁에서는 변호사 등 전문가 확인을 권장합니다.